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买新房注意事项有

2016-05-25 来源:
 
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买房前有哪些注意事项

 

       五证,一个是建设用地规划许可证,第二是建设工程规划许可证,第三是建设工程开工证,第四是国有土地使用证,第五是商品房预售许可证,简称叫“五证”。

其中前两个证是由市规划委员会核发的开工市是由市建委核发的,

国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

     那么怎么样看待“五证”?醴陵爱家房产文亮交给您一种方法,

这五证最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证,一个是预售许可证,这两种要核发,看准确了,一般原则上就没有问题,特别是预售许可证。醴陵爱家房产特别要提醒的是,购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊。

    签合同前,要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,

以确保将来顺利的办理产权证。

   购房过程中涉及的法律问题

   作为购房者来讲,是老百姓一生当中一个非常重要的问题,就是说先得安居才能乐业,所以,对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题,不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露,其实,很多问题应该说是如果购房者比较谨慎,对于购房的知识比较了解,很多问题是可以避免的。

  个人在购房中,大体上分三个阶段。

 第一,购房前的准备,购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目,

就是你准备购买什么样的房子,首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境,非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解,就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最

基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。

  第二,签订认购书和商品买卖合同,这里包括签订补充条款。

购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候,应该注意到查验五证,我后面会讲什么叫五证。交付定金,签订认定书,选择付款的方式,签订商品房买卖的合同,

再交付购房款,办理销售或者叫预售登记,这是购房中的第二个阶段。

第三,交房和办理产权登记,就是开发商在办理完登记后,签收“两书”,接受物业,申领产权证。

 

签订购房合同十二大注意事项、

一、确认开发商已经取得商品房预售许可证   

  为保护购房人的基本权利,国家对商品房预售实行许可制度。没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同,无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。因此,购房人在签订预售合同前,应当首先查验开发商在售楼现场公示的商品房预售许可证,确认自己拟购房屋在预售许可的范围内,避免不必要的法律风险。   

  二、认真阅读开发商制定的格式条款   

  按市场通常做法,在签订正式预售合同前,买卖双方当事人往往会先行订立认购协议。认购协议的主要作用是双方当事人约定在未来的某个时候签订买卖合同。开发商就商品房预售的通用条件,一般都会制定针对大多数购房人都适用的格式条款,作为将来与购房人签订预售合同的依据。购房人应事前认真阅读了解,不明白的地方需让开发商当即给予解释,不满意的地方需及时与开发商磋商,并将协商一致变更的内容以书面形式予以固定。实际生活中,许多购房人不重视这个环节,常常导致签订正式合同时的纠纷和矛盾。   

  三、重视土地使用年限   

  出让土地的年限是从开发商拿地时开始起算,只有剩余年限才对购房人有实际意义。有的开发项目的开发周期很长,可能导致商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。有的具有居住功能的商品房,其对应的土地用途并不一定是居住用地,土地使用年限也大大短于一般住宅。购房人应注意甄别,以免签订合同后才后悔。   

  四、明确约定抵押权的处理方式   

  为筹集建设资金,开发商的预售商品房往往设定有土地抵押权或在建工程抵押权。因抵押权的权益具有法律上的优先性,若处理不当,会对购房人最终行使和享有预售合同的权利带来很大障碍和困扰。一般来讲,开发商应当在签订预售合同前注销所售房屋的在建工程抵押,消灭抵押权;对土地抵押权,购房人需与开发商在合同中认真约定抵押权消灭的时间、条件等,并在开发商违约后及时主张权利,督促开发商还款清押或提供履约担保,防止更难处理的麻烦。  

 

 

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   五、明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任   

  我市预售合同示范文本从交房必备法律文件和法律手续入手,对房屋交付条件做了基本规定,保障了购房人最基本的权益。但示范文本已有的内容并不能完全满足所有购房人的需求。比如正式水、电、气、通信等附属设施的可开通时间等示范文本没有明确,附件中的各项配套设施的建设和交付也独立于房屋交付,对此有特殊要求的购房人需通过补充约定等形式,将相关条件纳入房屋交付条件中,才能在发生预期之外的情况时得到相应的法律救济。   

  开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。除内容要周全外,还需注意开发商迟延交房责任与购房人迟延付款责任之间的对等性。   

   六、仔细了解开发商的按揭政策   

  开发商就商品房项目的按揭贷款业务,通常都与一家或几家商业银行建立合作关系,有的合作关系不允许购房人在合作银行之外申请贷款。同时,有的商品房项目因不符合公积金贷款的条件,不能申请公积金贷款。需要用按揭贷款支付房款的购房人,在签订预售合同前,需认真了解相关政策,避免在筹措房款中发生意外。   

  七、重要公共配套设施不可忽视   

  我市预售合同示范文本设置专门附件规定公共配套设施的建设和交付。对特定的购房人,有的公建配套直接决定购房的初衷,对此需在合同中予以明确规定。比如,有的购房人购买商品房就是因为小区内将配建高质量的幼儿园,可以解决孩子幼教问题。要实现自己的购房目的,不但需明确约定幼儿园建成交付的时间,而且还需约定幼儿园的开园时间以及违反约定的处理办法。   

  八、尽可能明确面积误差的处理结算办法   

    预售合同约定的面积多为按图测算的面积,难免与最终实测面积有误差。我市商品房销售主要采用按建筑面积计价方式,因此面积误差直接影响双方当事人的经济利益。从实际情况看,合同当事人对总建筑面积的误差处理都很重视,但往往忽略套内面积和共有分摊面积发生不等比误差时的处理。对得房率很在意的购房人,特别是在购买建筑结构形式比较复杂的商品房时,双方当事人在预售合同中追加约定得房率误差的处理办法尤其必要。   

  九、明确规划或设计变更的处理办法   

  商品房项目在开发建设过程中,规划调整和设计变更时有发生。有的规划调整和设计变更可能对所购商品房的使用质量产生不利影响,甚至可能导致建筑面积变化,进而影响双方当事人最终的房款结算金额。我市预售合同示范文本对规划和设计变更的处理有比较详细的提示,购房人最好仔细研读,并就自己关心的其它相关问题作出补充约定。   

  十、重视前期物业管理和临时管理规约   

  在业主委员会成立前,商品房交付后的物业服务通常由开发商选聘的物业服务企业负责,小区的公共秩序由开发商制定的临时管理规约予以规范。前期物业管理的好坏和临时管理规约的执行情况直接决定房屋的使用质量和使用成本,甚至对商品房的保值增值有重要影响。购房人需认真阅读作为预售合同附件的前期物业服务合同和临时管理规约,重点了解物业服务的标准、质量和费用,才可能做到商品房买得放心,用得舒心。   

  十一、及时办理相关登记手续   

商品房预售合同签订后,从合同信息网上备案到购房人领取房产证、土地证,前前后后有很多法定手续需要办理。这些手续既是购房人的权利,也是购房人的义务,对保护双方当事人的合法权益具有重要作用。购房人自觉并督促开发商按照合同约定的时间和顺序,及时办理相关登记手续,是有效利用预售合同保护自身合法权益的必要手段。 

   1、消费者在购买房屋前,一定要查看开发商“五证”(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证)是否齐全,“五证”不全的房产不要购买。验收房屋时,开发商要提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 

 

  2、消费者签订房屋购买合同时,一定要认真把握合同条款,包括房屋面积方面的条款,价格、收费方面的条款,房屋质量的条款,物业管理的条款等,尤其要注意将开发商方面的违约责任写入合同,避免给自己造成不必要的损失。消费者不要轻信开发商的广告宣传,要理性审视广告内容,并要求开发商把广告宣传作为合同约定写入合同条款。


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